Dotazy na práci RK
Poradna Realitního Ombudsmana
Makléřka vyhrožuje protokolem o prohlídce, jak se mohu bránit?
Dobrý den, byl jsem s přítelkyní na prohlídce bytu. Byt nabízela realitní kancelář za 2060000 Kč. Po prohlídce mi byl dán k podepsání protokol o prohlídce. Ten jsem podepsal. Druhý den jsem ten samý byt našel o 70 tisíc levněji. Nabízela ho sama majitelka. Realitní makléř se dozvěděl, že ho chci obejít a začal mi vyhrožovat právě tímto protokolem. V něm se uvádí: že bez vědomí zprostředkovatele neudělám žádné kroky, které by vedly k uzavření smlouvy mnou ani osobě mě blízkou nebo mnou zplnomocněnou. A že jsem si vědom toho, že pokud toto poruším, tak mě zprostředkovatel zažádá o náhradu škody, která mu tímto vznikla. Majitelka s RK nemá uzavřenou žádnou smlouvu. Paní z RK mi píše toto: Pohlídám si katastr nemovitosti a jakmile budu uveden jako vlastník tak mnou podepsaný protokol o prohlídce předá právnímu oddělení. Byt nekupuji ani já, ale byl by napsán na mou přítelkyni se kterou se chci ale v budoucnu oženit. Má RK vůbec právo na toto jednání a pokud se mi ozve jejich právní oddělení mají nárok si účtovat nějakou smluvní pokutu? Předem děkuji za odpověď. S pozdravem MP
Dobrý den, tzv. protokoly o prohlídce patří, žel bohu, k nejvíce diskutovaným praktikám realitních kanceláří. Tyto dokumenty můžeme rozdělit do dvou skupin podle svého určení. V té první se jedná o dokument, který má v první řadě chránit prodávajícího a má čistě evidenční charakter. Tedy neobsahuje nic jiného než jméno a kontaktní údaje zájemce, specifikaci navštívené nemovitosti a datum a čas prohlídky. A samozřejmě souhlas se zpracováním osobních údajů. Makléř tím eviduje pro prodávajícího všechny zájemce a zároveň je preventivně zajištěn v případech sporů o škodě na nemovitosti či sporech o nároku na provizi. Zájemce by se takovému dokumentu neměl divit, přeci jenom vstupuje do soukromých prostor, které mohou obsahovat hodnotný majetek prodávajícího. Podpis na takto upraveném protokolu je tedy na místě.
Bohužel se osobně setkávám spíše se spory o platnost protokolu o prohlídce, který se velmi podobá Vašemu případu. Tedy s dokumentem, který zastírá svůj pravý smysl. Byť jistě nese také znaky evidence, jsou v něm nad rámec toho obsažena i závazková ustanovení. Nejčastěji se jedná o závazek uhradit provizi či smluvní pokutu v případě koupě navštívené nemovitosti bez účasti zprostředkovatele. Tím okamžikem se však celý dokument přesouvá do obligačního práva, konkrétně do formy písemné zprostředkovatelské smlouvy, kdy na jedné straně stojí zájemce o uzavření kupní smlouvy a na druhé straně zprostředkovatel tohoto obchodu. Není totiž podstatné, jak se onen dokument nazývá, nýbrž jaká práva a povinnosti stanovuje. Důvodů, proč makléř uzavírá tento druh závazkového vztahu může být více. Nejčastější motivací je však zajištění klienta v případech, kdy makléř nemá uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím a hrozí tak, že by zájemce mohl nemovitost koupit bez jeho účasti či přes jinou realitní kancelář, která bude nemovitost nabízet levněji. Nechci zde zobecňovat platnost, a tedy i vymahatelnost takového právního jednání bez znalosti konkrétní smlouvy/protokolu. Lze se však domnívat, že splňuje-li smlouva podstatné náležitosti požadované pro tento tip závazkového vztahu a neodporuje-li například výší smluvní pokuty dobrým mravům, pak na ni lze nahlížet jako na smlouvu platnou.
A co s tím? Je-li, jak píši, taková smlouva platná, pak se bezesporu jedná o spotřebitelský vztah se všemi omezeními, které zákon pro tyto účely stanoví. Je logické, že tzv. protokoly o prohlídce se podepisují přímo v navštívených nemovitostech, případně na ulici před samotnou prohlídkou. Tím se však odsuzují k závazkovému jednání uzavřenému mimo prostory obvyklé k podnikání. Od takto uzavřené smlouvy lze odstoupit ve lhůtě 14 dnů ode dne uzavření smlouvy/podpisu protokolu. Makléř navíc musí o právu na odstoupení od smlouvy zájemce náležitě poučit. Tedy písemně v textu protokolu, rozhodně nestačí poučení ústní. Pokud text protokolu poučení o právu odstoupit neobsahuje, lhůta k odstoupení se prodlužuje o rok, tedy na 1 rok a 14 dnů.
Závěrem si dovolím shrnutí. Jak vidno z výše uvedeného, můžete narazit na různé dokumenty, které byť se tváří nevinně, skrývají riziko vysokých sankcí. Proto se jakýmkoli podpisům na ulici raději vyhýbejte. A pokud už máte tzv. protokol o prohlídce uzavřít, vyžádejte si jeho návrh již před prohlídkou. Solidní a profesionální makléř s tím jistě nebude mít problém.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Jsou někde sepsané povinnosti realitního makléře?
Dobrý den, chtěla bych se zeptat na povinnosti realitního makléře. Už 2 měsíce řešíme koupi bytu. Na začátku se na všechno spěchalo, protože v řadě bylo dalších X údajných zájemců o nemovitost. Vyvrcholilo to tím, že se k nám dostal návrh rezervační smlouvy a ultimátum, že do druhého dne musíme hotově zaplatit rezervační poplatek (přestože smlouva říkala na účet do 14dnů). Sice jsme si vymohli postupovat dne smlouvy, nicméně po podepsání této rezervační smlouvy ztratila makléřka veškerý zájem. Další smlouvy a náležitosti jsme tedy začali řešit přímo s majiteli bytu (v kopii s makléřkou), ale očekávali i od ní aktivní jednání a snahu obchod dokončit. Dočkali jsme se však vždy pouze výmluv. Jelikož kupující má nespočet připomínek k zástavní smlouvě sepsané bankou, se kterými ovšem my nic neuděláme, rádi bychom od obchodu odstoupili. A doufáme ve 100% vrácení rezervační smlouvy, i vzhledem k neaktivitě makléřky (nechtěla sjednat schůzku s prodávajícími, v komunikaci a zasílání jednotlivých smluv dělala zbytečné průtahy, odmítala komunikovat s naším finančním poradcem, zasílala pozdě návrhy smluv a následně očekávala rychlý podpis s tím, že ve smlouvě není nic důležitého a klidně můžeme podepsat atp.). Jsou někde, prosím, sepsané povinnosti makléře, když nám makléřka tvrdí, že pro obchod dělá své maximum? Děkuji
Dobrý den, žádné povinnosti bohužel nikde sepsané nejsou. A jak jsem zde již psal, makléř musí být především mediátor celé transakce a oběma stranám musí umět pomoci najít cestu ke shodě nad finálním zněním smluv. Pokud se mu toto nepodařilo, není na místě mluvit o maximu práce pro obchod. Překonání takových třecích ploch však vyžaduje vysokou míru zkušeností a empatie. Jen malá zkušenost; připomínkovat zástavní smlouvu bance je prorážení zdi vlastní hlavou. Není zde cesta, a pokud ano, trvá dlouhé měsíce. Bankovní procesy jsou zuhelnatělé, a přestože některá ustanovení v zástavních smlouvách krajně hraničí s dobrými mravy, domoci se změn není téměř možné.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl Mgr. Oldřich Platil
Neoprávněná nabídka bytu, jak to řešit?
Dobrý den, na několika realitních serverech se před několika týdny začala objevovat nabídka našeho bytu včetně poměrně detailního popisu a fotografií včetně osobních věcí. Realitní kancelář u nás před měsícem byla, ale na prodeji jsme se nedohodli. Přesto nabídku inzerují bez našeho souhlasu. Volali jsme tam i psali, ale vždy jen vše svedli na nefunkční server a nic se nestalo. Jak máme postupovat. Nevíme si rady. Děkujeme moc, manželé Plívovi.
Dobrý den, pokud kdokoli nakládá s Vaším majetkem proti Vaší vůli, a to i tak, pokud pouze inzeruje neoprávněně jeho možný prodej, můžete se bránit dvěma možnými způsoby. V trestněprávní rovině se může jednat o pokus o podvod, kdy je nutné podat trestní oznámení. V občanskoprávní rovině lze podat žalobu tzv. zápůrčí neboli negatorní, kdy soud nařídí, aby škůdce svého protiprávního jednání zanechal, a případně rozhodne o náhradě prokazatelně způsobené škody. Oba kroky prosím realizujte pouze za asistence advokáta.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl Mgr. Oldřich Platil
Vrátí mi RK rezervaci, když nezískám hypotéku?
Dobrý den, s přítelem chceme koupit rodinný dům přes RK. Máme svojí finanční poradkyni, která nám vyřizuje hypotéku, ale banka chce návrh kupní smlouvy. V RK nám bylo řečeno, že jakmile složíme rezervační zálohu, vystaví nám jí, ale když by nám hypotéku neschválili, o zálohu přijdeme. Naše poradkyně do RK volala a žádný návrh ani standardní kupní smlouvu nemají. Až po složení rezervačního poplatku nám vystaví kupní smlouvu přímo na naše jména a tu jistou nemovitost. Je to možné a může toto po nás RK chtít? Děkuji.
Dobrý den, Vámi zmíněný problém má dva pohledy. Ten Váš, kdy logicky nechcete uzavírat rezervační smlouvu bez jistoty získání hypotéky. Na druhé straně je pak pohled zprostředkovatele, který se Vám pokusím vysvětlit. V první řadě nic jako mustr kupní smlouvy neexistuje a pokud Vám nějaká RK něco takového nabídne, bude to dokument bez valné právní váhy. Smlouva kupní na nemovitost má mnohá specifika a náležitosti vyplývající z aktuálního právního a technického stavu nemovitosti. Jinak řečeno, musí se v ní odrazit vše, co se koupě konkrétní nemovitosti týká. Tedy zejména veškerá omezení vlastnického práva a způsob jejich vypořádání, nabývací tituly, forma vypořádání kupní ceny atd. Smlouvu připravuje právník realitní kanceláře (alespoň by to tak mělo být) a není to práce zadarmo. Nelze tedy pro každého zájemce, který teprve žádá o hypotéku a není ochoten složit rezervační zálohu připravovat takový dokument a nevěřím, že s pouhým nevyplněným formulářem by se banka spokojila. Jaké je tedy řešení? Nabízejí se dvě varianty. Osobně nevím, proč banka již ve fázi prvotního předschválení hypotéky požaduje smlouvu kupní, která je především podkladem pro finální schválení úvěru či až jeho čerpání. Nicméně proti bance si protestovat troufne málokdo. Druhá varianta je dohoda s realitní kanceláří, že v případě nezískání hypotéky Vám vrátí rezervační zálohu. Ne každá RK ale na toto přistoupí, protože únikových cest z takové rezervace je tolik, že sama rezervace postrádá svůj smysl. Doporučuji tedy nejdříve zjistit Vaše finanční možnosti a nabídky bankovních domů (mít tzv. předschválenou hypotéku s určitým stropem) a až poté hledat nemovitost.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl Mgr. Oldřich Platil
Má makléř nárok na provizi i po skončení smlouvy?
Dobrý den. S nejmenovanou RK máme sepsanou nevýhradní dohodu o zprostředkování. Předmětem dohody je, že my prodáváme byt. Dále v dohodě je zakotveno, že nárok na provizi vznikne i v situaci, kdy bude uzavřená kupní smlouva do jednoho roku po skončení dohody s osobou opatřenou zprostředkovatelem. Jednoduše, s osobou, která byla zde na prohlídce, ale v době trvání dohody zájem neprojevila. Dotaz zní...jak předejít sporům v případě, že tato okolnost nastane, že kupující projeví vážnou koupi, ale až po vypršení takové dohody a my dále spolupracovat s touto RK nechceme. Provizi samozřejmě podle dohody platíme my. Nebo, kde máme garanci, že nemovitost prodáme úplně jinému člověku a makléř si podle katastru zjistí jméno a bude se domáhat své provize tvrzením, že právě tato osoba byla s ním v kontaktu, případně na prohlídce. My žádné protokoly o prohlídkách k dispozici nemáme a ani jsme žáden neviděli, vlastně totožnost zájemců nemáme vůbec pod kontrolou. Co nás hodně překvapilo, je, že makléř se vůbec nechová profesionálně, nerespektuje naše požadavky, jde si bezohledně za svou provizí. Nemáme sebemenší důvod makléři důvěřovat a myslíme si, že i vnímavější klienti díky tomuto jednání vážný zájem doposud neprojevili. Budeme moc rádi za každou radu a odpověď.
Dobrý den, Jedná se poměrně o běžné ustanovení, které se opírá o § 2454 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákon, který stanoví, že: Právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy. Tuto skutečnost však musí zprostředkovatel prokázat. Jediným způsobem, jak se ochránit proti tomuto riziku, je požadovat po makléři jmenný seznam všech zájemců o Vaši nemovitost včetně data uskutečněné prohlídky. A to ke dni ukončení zprostředkovatelské smlouvy. Bohužel bez znalosti Vámi uzavřené zprostředkovatelské smlouvy nemohu další rizika posoudit.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Je protokol o prohlídce vymahatelný?
Dobrý den, minulý týden jsem po ujištění, že jde jen o evidenci návštěv podepsala protokol o prohlídce. Bohužel jsem poté zjistila, že hypotéku dostanu v mnohem menší výši a rozhodla jsem se využít jinou realitní kancelář. Teď jsem bohužel zjistila, že v protokolu je uvedeno, že pokud využiji služeb jiné kanceláře, zaplatím pokutu. V protokolu není uvedeno kolik, jen že ve výši náhrady škody. V protokolu je uvedeno pouze mé příjmení, telefonní číslo a podpis. Není uvedené rodné číslo, datum narození, číslo občanky ani křestní jméno. Je vůbec něco takového vymahatelné? A jak se pak určuje výše náhrady škody? Nemělo by toto být ve smluvním vztahu specifikováno? Děkuji a s pozdravem, Ilona Klementová
Dobrý den, neznám obsah onoho protokolu, proto těžko soudit jaký závazkový vztah jste s realitní kanceláří uzavřela. Obecně lze říci, že protokoly o prohlídce zavazují zájemce o koupi uzavřít smlouvu kupní na konkrétní nemovitost pouze prostřednictvím zprostředkovatele, který nemovitost zájemci ukázal. To by samo o sobě nebyl problém, pokud by k tomuto jednání měla realitní kancelář oprávnění od majitele nemovitosti. To bohužel většinou nemá, ostatně kdyby měla (např. ve formě zprostředkovatelské smlouvy), tento protokol by byl zcela zbytečný. A právě zde je celý problém tohoto závazkového jednání. Makléř totiž zavazuje stranu obchodu uzavřít smlouvu s druhou stranou, která o tom však ani nemá tušení. Jako takové je toto jednání, resp. závazek z něj vyplývající neplatný. Musím dále konstatovat, že právě na tyto protokoly chodí do Realitnímu Ombudsmanovi nejvíce stížností. Makléři se totiž tváří, že potřebují pouze „pro šéfa“ potvrdit, že na prohlídce s klientem byli a klient, který netuší, o co jde, dokument v dobré víře podepíše. Ve skutečnosti však podepisuje formu zprostředkovatelské smlouvy výhradního charakteru. Na druhou stranu je nutno objektivně uvést, že záznam o tom, kdo nemovitost navštívil, je ochranou majetku prodávajícího. Má se však jednat o čistou evidenci, nikoli skrytý závazek.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Máme zaplatit 2x provizi za jednoho kupce. Jak je to možné?
Dobrý den, prosíme o radu ohledně provize za prodej domu. Prodej domu jsme zadali Realitní kanceláři na dobu určitou - 3 měsíce. Během této doby nám realitní kancelář přivedla jen 2 klienty na prohlídku. Vzhledem k tomu, že jsme nebyli moc spokojeni se servisem a informování o stavu nabídky, smlouvu jsme jim dále neprodloužili. Písemně jsem pro jistotu Realitní kancelář informoval, že smlouvu neprodlužuji - bylo mě odpovězeno, že je vše v pořádku a smlouva je řádně ukončena, že můžeme náš dům nabízet přes kteroukoliv jinou realitní kancelář. Oslovili jsme za nějaký čas jinou realitní kancelář, která náš dům nafotila a dovedla další klienty - servis měla daleko lepší, lépe informovala o stavu zhlédnutí a pod. Mezi nimi přivedla i klienta, kterého přivedla první realitní kancelář. Po dohodě jsme šli s cenou dolů a klient se rozhodl, že dům koupí. Novou Realitní kancelář jsme informovali, že tento klient u nás už byl s jinou Realitkou, jestli nebude nějaký problém!! Předložili jsme jim i jejich smlouvu, aby vše pro jistotu zkontrolovali, ti konstatovali, že smlouva je řádně ukončena a je vše v pořádku. Vše pak proběhlo v naprostém pořádku, provizi jsme zaplatili Realitní kanceláři která dům prodala přesně podle smlouvy a dům jsme předali klientovi. Pár týdnů poté nás kontaktovala první Realitní kancelář, že podle smlouvy má nárok na stejnou provizi, protože to byl JEJICH klient!!! A že to budou vymáhat soudně!! Ano, pokud bychom oslovili klienta sami po ukončení smlouvy a pak se s ním domluvili abychom nemuseli platit někomu provizi, tak to beru, byl by to podvod na Realitní kancelář č.1. Sami jsme byli překvapeni, když původní klient oslovil novou realitku, že se jim dům líbí a chtějí si ho znova prohlédnout!! Nová realitka si totiž poslala profesionálního fotografa a celý dům nabízela svým způsobem. Není nemorální po nás chtít další provizi, když jsme postupovali přesně jak bychom měli? Bez podvodů tak aby bylo vše v pořádku??? Mají na to nárok? Podle nich se opírají o jejich článek 12 ve smlouvě kde cituji - "...nárok na provizi vzniká ve výši dle bodu 3 i tehdy, bude-li zprostředkovávaná smlouva klientem uzavřena, a to i do 1 roku po zániku této zprostředkovatelské smlouvy, se zájemcem, jež se z předmětem převodu seznámil např prohlídkou.... Prosíme o radu, jak postupovat, nejsme si vědomi žádného podvodu, ani jsme nechtěli nikoho obejít. Moc děkujeme za odpověď.
Dobrý den, problém Vaší situace tkví v klauzuli, kterou si zprostředkovatel vymiňuje možnost nárokovat provizi i po skončení závazkového vztahu, za předpokladu, že uzavřete smlouvu s osobou, kterou prokazatelně vyhledal zprostředkovatel. Není pak podstatné, zdali smlouvu kupní uzavřete prostřednictvím jiné realitní kanceláře či sami na vlastní pěst. Důležité je ono slovo „prokazatelně“. Realitní kancelář musí prokázat nejen, že kupce vyhledala, ale i, že Vás o tom informovala. V praxi se to děje tak, že při ukončení zprostředkovatelské smlouvy RK předkládají klientům seznam účastníků prohlídek, na které se tato klauzule vztahuje. Chyba na Vaší straně byla ta, že jste o skutečnosti, že se klient objevil po čase znovu, neinformovali 1. RK. Chápu Vaše rozhořčení, ale bez znalosti detailní komunikace nedovedu posoudit na čí straně je právo. 1. RK se domáhá toho, na co si ujednala ve smlouvě nárok, 2. RK přirozeně požaduje provizi za vyhledání kupce. Osoba kupce Vás pak svými dvěma zájmy u dvou RK přivedla do hrozby sankce. Na místě tedy bude jednat především s kupcem a 1. RK o možnostech smíru.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil