Dobrý den, případů, kdy v důsledku digitalizace pozemkových map bylo zjištěno, že hranice pozemků neodpovídají skutečnému stavu, markantně přibývá. Naštěstí právní řád tyto situace zná a nabízí varianty, jak je řešit. Na prvním místě je vždy rozumné hledat dohodu stran. Jednak se nalezením konsensu zmírní negativní dopady na sousedské vztahy, a především je to nejlevnější řešení. Je nutné se zamyslet i nad skutečností, zdali soused nebyl uveden při koupi v omyl a není proto nyní neochoten jednání. Pro dosažení dohody a zároveň přípravu pro případný soud, bych sousedovi zaslal doporučený dopis s výzvou k vydání neoprávněně užívané části pozemku a připojil bych důkazní materiál v podobě geometrického plánu. Zároveň bych nastavil dostatečně dlouhou lhůtu pro přeplocení. Pokud by toto první smírčí řešení nezabralo, zaslal bych druhou výzvu (tzv. předžalobní), kde bych souseda upozornil, že pokud nebude včas reagovat, budete nucen věc řešit soudně, což bude pro souseda znamenat nemalé náklady na soudní řízení a zároveň ho upozornit, že budete navíc požadovat bezdůvodné obohacení, které neoprávněným užíváním pozemku získal. Pokud se však ani poté nedohodnete, nezbyde Vám, než podat žalobu ne vyklizení nemovité věci (někdy též označována jako žaloba na vydání věci). Zde doporučuji asistenci občanskoprávního advokáta. Pokud soused nabízí k prodeji i Vaši část pozemku, pak je možné navíc podat žalobu tzv. negatorní, kdy soud nařídí sousedovi, aby svého protiprávního jednání zanechal. A to opět ponese náklady soudního řízení.     

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, děkuji za Váš dotaz. Co se týká zákonného předkupního práva, dovolím si v odpovědi nebýt stručný. Zákonné předkupní právo není ničím, co by náš právní řád neznal. Tento institut zmizel z občanského kodexu s účinností nového občanského zákoníku, přičemž do konce roku 2014 bylo možné uplatnit toto právo díky přechodnému ustanovení v zákoně. Pouhé tři roky absence normy tedy stačily zákonodárcům, aby se nechali přesvědčit, že právo, které lze jednoduše upravit smluvně, veřejnosti ke štěstí nepostačí. Zkrátka, že občan, a není to první případ, není schopen svá práva upravit svobodně, ale potřebuje k tomu zákonnou direktivu. Od nového roku tedy nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje mimo jiné i ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. S účinností novely se však strhla hysterie a panika. Laická veřejnost se bojí znehodnocení majetku, ta odborná pak straší a hledá kličky, jak zákon obejít. Než se dostanu konkrétně k Vašemu případu, pokusím se o trochu jiný pohled, než jaký můžete nalézt v právních textech, či internetových diskusích. V těch narazíte prakticky na dva výkladové směry. Ten první, rigidní a nebojím se říci ustrašený vykládá zákonné předkupní právo jako přísné omezení vlastnického práva, které Vám přinejmenším přidělá mnoho starostí při prodeji spoluvlastnického podílu. Druhý směr pak zákon bagatelizuje, jako věc, která nic nového nepřináší a zbytečně se démonizuje. Domnívám se, že abychom se mohli přiklonit k jedné či druhé straně nebo se pokusit o vlastní výklad, je nutné nejdříve pochopit a poznat principy, které jsou s výkladem, a tedy i výkonem práva neoddělitelně spojeny. 

Abychom posoudili dopady zákona, musíme v první řadě znát motivaci zákonodárců k jeho schválení. Mimochodem, jednání o novele a znovuzavedení zákonného předkupního práva začala již v roce 2014, tedy krátce po účinnosti nového občanského zákona. Hlavní smysl spatřují navrhovatelé v ochraně tzv. „slabšího spoluvlastníka“, který jen těžko odolával tlaku spekulantů, kteří podíly na nemovitostech vykupovali s vidinou nabytí celé nemovitosti za nižší cenu. Dále v důvodové zprávě argumentovali, že: „Zákonné předkupní právo v našem právním řádu fungovalo několik desítek let, jedná se tak o osvědčený institut a uživatelé s ním počítají a spoléhají na něj. Jeho zrušení nepřineslo v životě spoluvlastníků žádné zlepšení, a naopak celou úpravu převodu spoluvlastnického podílu a vypořádání zkomplikovalo.“ Předkladatelé novely se tak zcela odklonili od liberálního principu autonomie vůle, na jehož základech je občanský kodex postaven. Třetím, dle mého názoru tím nejméně podstatným důvodem je pak zájem zcelovat a nikoli rozdrobovat spoluvlastnické podíly. Jak tedy z důvodové zprávy vyplývá, zájmem předkladatele byla do jisté míry dobrá vůle chránit vlastníky podílů a nikoli je omezovat. Proto i výklad zákona nelze hledat v represivní rovině, ba naopak v pozitivním smyslu práva.

Jsem přesvědčen, že případné soudy na toto téma budou důvody vzniku, účelu a smyslu zákona ve svých výrocích zohledňovat. A to právě s ohledem na relevantní právní principy zejména v případech, kdy výklad vede k absurdním situacím. Nezapomínejme dále, že smyslem legislativy je právo šetřit, nesvazovat ho iracionálními normami, které by narušovaly dosavadní pokojný stav. Posledním principem, který zmíním je zvyklost, že interpretace zákona nesmí vést k zásahům do nedotknutelnosti vlastnického práva a poškozování majetku.    

Co se týká Vašeho případu je zřejmé, že výklad, který nabízí protistrana a makléř porušuje vše výše uvedené. Tedy nejen výkladovou logiku, ale i interpretační principy a v neposlední řadě ústavou založená práva. Být na Vašem místě, držel bych se názoru, že předkupník skutečně může přednostně nemovitost získat, ale pouze jako funkční celek, tedy chatu včetně podílu na příjezdové cestě. Své tvrzení bych opřel o § 2149 odst. 2, věta druhá, občanského zákoníku, které stanoví, že: Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Samozřejmě je nutné zachovat procesní náležitosti uplatnění/vzdání se předkupního práva.

Závěrem omluvte rozvleklost mé odpovědi. Pokusil jsem se nastínit problematiku v širším slova smyslu tak, aby se v ní mohli zorientovat i další tazatelé, kteří každý den přibývají. Osobně doufám, že při výkladu zákona u soudů převáží zdravý rozum a nebude-li tomu tak, snad se v brzké době dočkáme praktičtější úpravy institutu zákonného předkupní práva.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, prodej pronajaté nemovitosti jistě není důvod k jednostranné výpovědi. Tyto důvody upravuje občanský zákoník.

Jsou jimi konkrétně tyto:

a)  poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b)  je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův předmět nájmu, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být Předmět nájmu vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s předmětem nájmu nebo domem, ve kterém se nachází, naložit tak, že předmět nájmu nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu předmět nájmu odevzdal. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména:

a) je-li i přes upozornění pronajímatele v prodlení s platbou nájemného či záloh na služby a tuto dlužnou platbu v náhradní, pronajímatelem stanovené lhůtě neuhradí,

b) poškozuje-li předmět nájmu nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,

c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,

d) užívá-li neoprávněně předmět nájmu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Co se týká poskytnutí fotografií či prohlídky bytu. Fotografie jistě poskytovat nikomu nemusíte. Prohlídky pak upravuje § 2233 obč. zák. takto: „V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.“

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, pane Vacku. To je sice nepříjemná situace, nikoli však neřešitelná a už vůbec ne výjimečná. Přístupové cesty jsou často podstatou sporů, protože nabízejí vlastníkům možnosti, jak určitým způsobem téměř vydírat majitele nemovitosti, jež je na onen přístup odkázán. Jaké jsou tedy možnosti. Jakožto nejzazší, ale účinný se jeví onen soudní spor o zřízení tzv. nezbytné cesty (tento důležitý institut naleznete v ust. § 1029 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Nezbytnou cestu povoluje soud a to za určenou náhradu, která náleží osobě, přes jehož pozemek je nezbytná cesta zřízena. Druhou variantou je služebnost cesty (dříve věcné břemeno), zde je ovšem nutná dohoda stran. Služebnost cesty je plnohodnotný právní přístup, který nemůže být odepřen Vám, ani Vašim právním nástupcům. Méně známá možnost je pak tzv. vydržení služebnosti. Vydržení věcného práva k nemovitosti však vyžaduje splnění poměrně rigidních podmínek. V určitých případech by mohlo postačit určení existence veřejně přístupné účelové komunikace prostřednictvím silničního správního úřadu dané obce. V případě, že jsou splněny zákonné podmínky pro určení takové komunikace, obec ji ve správním řízení určí a ta pak plní účel cesty, který nemůže být svévolně mařen. Abyste dosáhl kýženého výsledku, je nutné, aby Váš konkrétní případ vyhodnotil zkušený advokát.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, Vaše otázka se dotýká více, poměrně frekventovaných problému najednou. Pokusím se je objasnit postupně. V první řadě jsou smlouvy na dobu určitou uzavírány právě proto, aby obě strany měli vysokou míru jistoty, že po určitou dobu bude nájemce hradit nájem a pronajímatel ponechá nájemce v bytě. Zvláštní ujednání o předčasné (jednostranné) výpovědi jsou časté, a pokud s nimi strany nemají problém, pak je lze ve smlouvě sjednat. Nelze však takové ujednání zároveň omezovat možnou sankcí. To jde jaksi proti smyslu konsensu nalezenému v nájemní smlouvě. Není možné, aby jedna strana souhlasila s určitou rozvazovací podmínkou závazkového vztahu, ale zároveň trestala její případné využití. A navíc, s účinností nového občanského zákoníku jsou veškeré smluvní pokuty v nájemních vztazích vyloučené a tedy i neplatné a to nehledě na dobu, kdy jste nájemní smlouvu uzavřela. Lze tedy s určitostí říci, že kauce musí být po skončení nájemního vztahu vyúčtována, případně celá vrácena nájemci.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, tzv. protokoly o prohlídce patří, žel bohu, k nejvíce diskutovaným praktikám realitních kanceláří. Tyto dokumenty můžeme rozdělit do dvou skupin podle svého určení. V té první se jedná o dokument, který má v první řadě chránit prodávajícího a má čistě evidenční charakter. Tedy neobsahuje nic jiného než jméno a kontaktní údaje zájemce, specifikaci navštívené nemovitosti a datum a čas prohlídky. A samozřejmě souhlas se zpracováním osobních údajů. Makléř tím eviduje pro prodávajícího všechny zájemce a zároveň je preventivně zajištěn v případech sporů o škodě na nemovitosti či sporech o nároku na provizi. Zájemce by se takovému dokumentu neměl divit, přeci jenom vstupuje do soukromých prostor, které mohou obsahovat hodnotný majetek prodávajícího. Podpis na takto upraveném protokolu je tedy na místě.

Bohužel se osobně setkávám spíše se spory o platnost protokolu o prohlídce, který se velmi podobá Vašemu případu. Tedy s dokumentem, který zastírá svůj pravý smysl. Byť jistě nese také znaky evidence, jsou v něm nad rámec toho obsažena i závazková ustanovení. Nejčastěji se jedná o závazek uhradit provizi či smluvní pokutu v případě koupě navštívené nemovitosti bez účasti zprostředkovatele. Tím okamžikem se však celý dokument přesouvá do obligačního práva, konkrétně do formy písemné zprostředkovatelské smlouvy, kdy na jedné straně stojí zájemce o uzavření kupní smlouvy a na druhé straně zprostředkovatel tohoto obchodu. Není totiž podstatné, jak se onen dokument nazývá, nýbrž jaká práva a povinnosti stanovuje. Důvodů, proč makléř uzavírá tento druh závazkového vztahu může být více. Nejčastější motivací je však zajištění klienta v případech, kdy makléř nemá uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím a hrozí tak, že by zájemce mohl nemovitost koupit bez jeho účasti či přes jinou realitní kancelář, která bude nemovitost nabízet levněji. Nechci zde zobecňovat platnost, a tedy i vymahatelnost takového právního jednání bez znalosti konkrétní smlouvy/protokolu. Lze se však domnívat, že splňuje-li smlouva podstatné náležitosti požadované pro tento tip závazkového vztahu a neodporuje-li například výší smluvní pokuty dobrým mravům, pak na ni lze nahlížet jako na smlouvu platnou.

A co s tím? Je-li, jak píši, taková smlouva platná, pak se bezesporu jedná o spotřebitelský vztah se všemi omezeními, které zákon pro tyto účely stanoví. Je logické, že tzv. protokoly o prohlídce se podepisují přímo v navštívených nemovitostech, případně na ulici před samotnou prohlídkou. Tím se však odsuzují k závazkovému jednání uzavřenému mimo prostory obvyklé k podnikání. Od takto uzavřené smlouvy lze odstoupit ve lhůtě 14 dnů ode dne uzavření smlouvy/podpisu protokolu. Makléř navíc musí o právu na odstoupení od smlouvy zájemce náležitě poučit. Tedy písemně v textu protokolu, rozhodně nestačí poučení ústní. Pokud text protokolu poučení o právu odstoupit neobsahuje, lhůta k odstoupení se prodlužuje o rok, tedy na 1 rok a 14 dnů.

Závěrem si dovolím shrnutí. Jak vidno z výše uvedeného, můžete narazit na různé dokumenty, které byť se tváří nevinně, skrývají riziko vysokých sankcí. Proto se jakýmkoli podpisům na ulici raději vyhýbejte. A pokud už máte tzv. protokol o prohlídce uzavřít, vyžádejte si jeho návrh již před prohlídkou. Solidní a profesionální makléř s tím jistě nebude mít problém.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, proto, abych Vám dovedl hodnověrně odpovědět bych potřeboval znát více detailů Vašeho problému. Vše se odvíjí od skutečnosti, na základě jakého právního titulu je kabel přes Váš pozemek veden. Máte-li zřízeno věcné břemeno pro vlastníka distribuční sítě, pak pravděpodobně se stížností neuspějete a v boji s ptactvem budete muset využít jiné (legální) metody. Naopak, není-li pro vedení sítě přes Váš pozemek žádný právní důvod, pak žádejte vlastníka sítě o přemístění vedení z důvodu narušení Vašeho vlastnického práva. 

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman