Koupě
Poradna Realitního Ombudsmana
Mohu koupit dům s exekucí?
Dobrý den, lze zakoupit dům, na kterém vázne zástavní právo soudcovské a je na něj uvalen exekuční příkaz k prodeji nemovitosti? Přes RK jsme tento dům chtěli zakoupit, bylo nám tvrzeno, že vše je řádně zaplaceno a čeká se na výmaz dluhů z katastru nemovitostí, podepsali jsme tedy rezervační smlouvu a složili 200.000Kč rezervační poplatek, zjistili jsme, že samozřejmě nic zaplaceno nebylo, okamžitě nám zaslali návrh kupní smlouvy, kterou musíme do 10 prac. dnů podepsat pod hrozbou pokuty oněch 200.000Kč. V kupní smlouvě jsou sepsána veškerá břemena, která na nemovitosti váznou a tudíž na základě této smlouvy ani nelze žádat o hypotéku. Lze tedy vůbec tuto nemovitost zakoupit nebo s ní prodávající nemůže nijak nakládat a smlouva by tedy měla být neplatná? Nebo máme žádat o vrácení rezervačního poplatku? Děkuji za odpověď.
Dobrý den, s nemovitostí na níž je uvalen exekuční příkaz nelze nijak majetkově nakládat, jedná se o tzv. exekuční inhibitorium. Převod takové nemovitosti na třetí osobu či jiné zatížení nemovitosti by bylo postiženo relativní neplatností takového právního jednání. Před samotnou koupí je nutné vždy vyrovnat všechny dluhy u exekutora a list vlastnictví tzv. vyčistit.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl Mgr. Oldřich Platil
Vyplácím úvěr vlastníka svou hypotékou. Jaká mi hrozí rizika??
Ahoj Oldo, vím, že se věnuješ realitnímu právu. Mám na Tebe dotaz. Aktuálně se ženou kupujeme domek za Prahou na hypotéku a banka požaduje vyplatit zástavu, která na domě vázne z naší hypotéky. Je to normální a co mi případně hrozí za riziko? Díky moc za odpověď. Martin S.
Ahoj Martine, to je poměrně složitý téma, takže jednoduchou odpověď ode mě nečekej. Nedávno jsem na to samé psal článek, který vlastně obsahuje odpověď i na Tvůj problém..zde je:
Výplata úvěru novým úvěrem je skokem do tmy...po hlavě!
Byť se může převod vlastnického práva k nemovitosti jevit jako standardizovaný proces, k němuž postačí dohoda stran a stažená smlouva zkontrolovaná holkama na webu emimino, skutečnost umí být jiná…drsná. Nemalou měrou k tomu přispívají ti, kteří by měli v první řadě dodávat celé transakci pocit bezpečí a jistoty…bankovní ústavy. Jejich oddělení řízení rizik však přináší na realitní trh inovace, které vhánějí jejich klienty do náruče vrtkavé štěstěny, zdali nákup nemovitosti skončí úspěšně nebo s milionovými škodami. A co je na tom nejhorší, není s nimi řeč!
Není nic výjimečného, že je prodávaná nemovitost zatížena zástavním právem ve prospěch úvěrujícího peněžního ústavu. A nový kupec taktéž financuje nákup prostřednictvím úvěru. Při převodu tedy musí být zástavní právo vypořádáno a na místo starého omezení nastupuje nové. A to lze provést v zásadě dvěma způsoby. Bezpečně a chytře anebo dle podmínek banky, takže tak trochu na pankáče. Aby bylo jasno, banky uznávají sem tam jedna druhou, docela si věří, jsou jedna parta, ale nedůvěřují nikomu mimo jejich bankovní svět. Ani notářům, ani advokátům, ale především pak vůbec makléřům, ať už finančním či realitním. To je pro ně partička nehodná povšimnutí. Především proto narážejí obchodníci s realitami na bariéry typu: „To jsou naše interní nařízení“…„Supervize výjimku neumožnila.“ a jiné. Podobná zaklínadla ale vedou k riskantním tahům, které mohou skončit katastrofou.
Celá partie s bankou začíná tím, že ji smrtelně urazíte, protože chcete předčasně ukončit 30-ti letou hypotéku a nahradit ji úvěrem od konkurence. No, komu by se to líbilo. A tak jsou v bankách celá oddělení specializovaná na házení klacků pod nohy, která mají za cíl klienta za každou cenu udržet v náruči ústavu. Začne to tím, že na vše mají 30 dní, což ovšem není lhůta nejzazší, nýbrž nejbližší možná. Aby mohl být úvěr doplacen, je nutné zažádat o vyčíslení zůstatku, a to k určitému budoucímu datu. A už v tento moment přichází bažina bankovních obstrukcí. Někde uslyšíte, že úvěr nelze dopočítat na více než 2 měsíce dopředu, jinde, konkrétně v Komerční bance, že zůstatek vám sdělí až 30 dní před plánovanou mimořádnou splátkou. Co to pro kupujícího znamená? Že bude muset z vlastního úvěru vyplatit původní úvěr před provedením vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí. Protože zkrátka nestihne veškeré papírování a vkladové řízení dokončit před vypršením lhůty pro mimořádnou splátku. Takže se prostě musí smířit s rizikem, že vyplácí svým úvěrem dluh cizího dlužníka, aniž by byl již vlastníkem kupované nemovitosti. A to je jízda na tygrovi, protože fakt, že na nemovitosti nevázne exekuce ještě neznamená, že prodávající je solventní. Pak už postačí jen věřitel, například v obchodním styku, který vyškemrá na soudu předběžné opatření a z vkladového řízení zůstane doutnající kráter. Katastr nemovitost nepřevede, protože prostě do rozhodnutí soudu nemůže a kupující tak splácí vyčerpaný úvěr na nemovitost, která není jeho. Rok, dva a tak dál...
A přitom by to bylo tak jednoduché. Banky by umožnily čerpání nikoli přímo na účet původního věřitele, ale do advokátní či notářské úschovy. Kupující by nabyl nemovitost se dvěma zástavami a poté vyplatil z úschovy první dluh, čímž by zaniklo původní zástavní právo. Několikrát se mi toto podařilo vyjednat, když riziko přerušení vkladového řízení bylo zjevné, ale ve většině případů slýcháme z banky zápornou reakci s odkazem na „bankovní standardy“. Nabízí se i varianta vyčerpání úvěru po převodu vlastnického práva. Zde ale pozbývá smyslu vkládat zástavní právo nové banky před podáním návrhu na vklad vlastnického práva. A hlavně čerpání úvěru po převodu pro změnu dostává prodávajícího do situace, kdy se bude muset spolehnout na součinnost kupujícího a také na víru, že banka nezjistí cokoli, co by ji donutilo přezkoumat podmínky čerpání. A to už jsme taky zažili, kdy risk management den před čerpáním vršil nové požadavky na opakované potvrzení příjmů, výpisy z účtu atd. To určitě nechce prodávající zažít.
Upřímně asi zklamu všechny, kteří čekají happy end. Dokud budou banky myslet sobecky jen na své bezpečí, existuje vždy riziko ztráty v důsledku nedokončeného převodu. Proto je nutné lustrovat nejenom solventnost kupujícího, právní vady nemovitosti, ale také možná rizika na straně prodávajícího.
A od toho tu jsou profesionální realitní kanceláře.
Tak ať ve snaze ušetřit nespadnete do pořádnýho průšvihu.
JUDr. Oldřich Platil - realitní právník & mediátor
Martine, ať se Ti obchod podaří dokončit bez stresu a kolapsu.
Měj se, Olda.
Jak uplatnit vady po předání nemovitosti?
Dobrý den před půl rokem jsme s přítelkyní koupili nemovitost na Kladně. Po měsíci jsem zjistil že jsou krovy napadené a dříví se i když jsem byl panem ujišťován že střecha byla dělaná v roce 1995 a krovy jsou v naprostém pořádku. Mohu se nějak teď bránit? Děkuji za odpověď to víte nová střecha něco stojí a při hypotéce netuším jak to z platu dělníka mám zvládnout.
Dobrý den, na případ, který uvádíte, by se pravděpodobně dalo užít institutu odpovědnosti prodávajícího za skryté vady. Tuto odpovědnost nese prodávající nemovité věci celých 5 let po prodeji. Mezi skryté vady se řadí všechny vady, které nejsou vizuálně znatelné, nebylo na ně při prodeji upozorněno a projeví se až po předání nemovitosti. Obraťte se tedy na zprostředkovatele obchodu a nebudete-li úspěšní pak na advokáta, který Vám pravděpodobně doporučí podepřít Vaše tvrzení znaleckým posudkem a následně vymáhat majetkovou újmu po prodávajícím.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Prodávající neodhlásil trvalé bydliště, co mohu požadovat?
Dobrý den, po koupi rodinného domku jsem při přehlášení na městském úřadě zjistil, že je v něm stále hlášeno k trvalému pobytu několik osob. Také že je zde registrováno několik živností. Tyto skutečnosti nebyly zahrnuty v kupní smlouvě a stálo to mnoho úsilí zjednat nápravu. Byl postup prodávajícího správný? Děkuji za informaci.
Dobrý den, postup prodávajícího samozřejmě správný nebyl a je na místě žádat úhradu za náklady spojené s odhlášením přihlášených osob a provozoven. Nicméně, chybná byla především smlouva kupní, která běžně ochranná ustanovení o povinnosti odhlásit všechny osoby z nemovitosti obsahuje a jejich porušení bývá zajištěno peněžitou sankcí. Odhlášení bez účasti trvale nahlášených osob lze zajistit ve správním řízení na místním úřadě po předložení rozhodných skutečností.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Mohu odstoupit od kupní smlouvy kvůli plísni v bytě?
Dobrý den, chtěl jsem se zeptat, zda a jakým způsobem odstoupit od kupní smlouvy a zadat rezervační zálohu na koupi ve výší 50 tisíc korun zpět z důvodu objevení se plísně na stěnách nabízeného bytu. Děkuji
Dobrý den, proces odstoupení od kupní smlouvy rozhodně není jednoduchý, resp. takovou možnost, pokud jste si nesjednali ve smlouvě i jiné, upravuje přímo zákon. Plíseň na zdi mezi ně však s velkou pravděpodobností nepatří. Takové vady řeší institut odpovědnosti za skryté vady věci. Pokud tedy chcete namítat tuto vadu jako skrytou, tedy vadu, která nebyla zjevná při prohlídce nemovitosti a je v takovém rozsahu, že výrazně zhoršuje či zcela znemožňuje užívání věci, pak mohu jen doporučit vypracování znaleckého posudku a následně prostřednictvím advokáta vymáhání náhrady škody.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl Mgr. Oldřich Platil
Majitel lhal, že k bytu patří sklep. Jak se mohu bránit?
Dobrý den, koupil jsem byt od majitele, jehož zastupovala realitní kancelář. V inzerátu byla k bytu uváděna sklepní kóje. Při první prohlídce realitní makléř neměl klíče, tak jsem ji neměl možnost vidět. Později mě informoval, že sklepní kóje jsou v rekonstrukci, stejně jako celý barák. Byt jsem koupil s tím, že na smlouvě mám uvedené právo k užívání sklepní kóje. Ani při předání bytu mě makléř neukázal prostory sklepů, protože neměl klíče. Dohodli jsme se, že se domluvím s SVJ. No jaké bylo mé překvapení, když mi předseda SVJ sdělil, že sklepní kóje nejsou, žádný z bytů je nemá a ani není v plánu je vystavět, jak mi tvrdil makléř. Makléř samozřejmě teď tvrdí, že jsem si měl u SVJ tyto skutečnosti ověřit. Což je asi pravda, ale i on má přeci povinnost mě informovat o správném stavu věcí, když se ho zeptám, což podle mého neučinil a vědomě klamal. Navíc já měl snahu ten sklep vidět, on ale vždy našel nějakou výmluvu. Mohu se nějak bránit? On i majitel samozřejmě všechno popírají a komunikace s nimi nikam nevede. Mám inzerát, kde je kóje tučným písmenem uvedena. Mám rezervační smlouvu, kde je napsáno, že součástí prodeje je kóje v rekonstrukci, mám kupní smlouvu, kde je napsáno, že s bytem kupuji i právo na užívání sklepní kóje. Nikde není zmíněno, že je ta kóje jenom "jako". Děkuji za případné info V. K.
Dobrý den, pokud je tomu tak, jak píšete, pak se bezesporu jedná o porušení smlouvy kupní ve smyslu vadného plnění smlouvy, kdy prodávající tvrdí skutečnosti a smluvně ji stvrzuje, které se však nezakládají na pravdě. V takové situaci můžete požadovat náhradu majetkové škody, která Vám tímto jednáním byla způsobena ve formě přiměřené slevy z kupní ceny. Je na posouzení znalce, aby vyhodnotil výši škody, která Vám zatajením neexistence sklepa byla způsobena. Doporučuji obrátit se na advokáta, který pro případné vymáhání škody sepíše občanskoprávní žalobu.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Majitel nedohlásil své trvalé bydliště, na co mám nárok?
Dobrý den, po 7 měsících od koupi nemovitosti jsme zjistili, že původní majitel nezajistil odhlášení rodinných příslušníků z trvalého pobytu. V kupní smlouvě to máme ošetřené skrz penále 500,-Kč za každý den prodlení. Realitní makléř je bohužel kamarád původního majitele, a tudíž nám značně komplikovali celou koupi, navýšení ceny, prodlužování lhůty na katastru atd. Chceme proto uplatnit náš nárok na penále. Jak v tomto případě postupovat? Moc Vám děkuji za odpověď
Dobrý den, pokud máte toto prodlení splnění povinnosti ve smlouvě zajištěno sankcí, pak není nic snazšího než sankci po prodávajícím vymáhat. V první fázi výzvou doručenou druhé straně, následně předžalobní výzvou a poté žalobou. Pokud je smluvní sankce sjednána platně, což bez znalosti smlouvy nedovedu posoudit, pak by vymožení pokuty neměl být problém.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil