Pronájem
Poradna Realitního Ombudsmana
Majitel prodává byt a chce nás vypovědět z nájmu, jak se bránit?
Dobrý den, v jakých případech může pronajímatel vypovědět smlouvu na dobu určitou s tříměsíční výpovědní lhůtou před skončením nájemní doby? Máme smlouvu na rok, po pěti měsících jsme byli kontaktováni na základě ukončení smlouvy, majitel chce byt prodat. Zároveň mě zajímá, zda jsme povinni poskytnout realitní kanceláři fotografie bytu, třebaže si nepřejeme, aby bylo foceno naše vybavení a soukromý majetek. Posledním dotazem je, zda máme právo trvat na naší přítomnosti během prohlídek bytu nebo jsme povinni zpřístupnit být i během naší nepřítomnosti.
Předem Vám velmi děkuji za odpověď. S přáním hezkého dne, Kateřina K.
Dobrý den, prodej pronajaté nemovitosti jistě není důvod k jednostranné výpovědi. Tyto důvody upravuje občanský zákoník.
Jsou jimi konkrétně tyto:
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův předmět nájmu, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být Předmět nájmu vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s předmětem nájmu nebo domem, ve kterém se nachází, naložit tak, že předmět nájmu nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu předmět nájmu odevzdal. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména:
a) je-li i přes upozornění pronajímatele v prodlení s platbou nájemného či záloh na služby a tuto dlužnou platbu v náhradní, pronajímatelem stanovené lhůtě neuhradí,
b) poškozuje-li předmět nájmu nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
d) užívá-li neoprávněně předmět nájmu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Co se týká poskytnutí fotografií či prohlídky bytu. Fotografie jistě poskytovat nikomu nemusíte. Prohlídky pak upravuje § 2233 obč. zák. takto: „V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.“
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Pronajímatel nechce vrátit kauci, jak mám postupovat?
Dobrý den, prosím o radu. Ve smlouvě nájmu mám uvedenou dobu určitou na jeden rok s výpovědní lhůtou 2 měsíce. Před uplynutím 1 roku jsem dala písemně výpověď bytu 2 měsíce předem. V kauci stojí, že celá výše kauce propadá ve prospěch pronajímatele v případě nedodržení doby nájmu. Majitel mi kauci nechce vrátit, že jsem tuto dobu nedodržela a předčasně jsem ukončila dobu nájmu. Já jsem ale dala výpovědní dobu 2 měsíce. Náleží mi tedy kauce anebo ne? Předem děkuji za reakci.
Dobrý den, Vaše otázka se dotýká více, poměrně frekventovaných problému najednou. Pokusím se je objasnit postupně. V první řadě jsou smlouvy na dobu určitou uzavírány právě proto, aby obě strany měli vysokou míru jistoty, že po určitou dobu bude nájemce hradit nájem a pronajímatel ponechá nájemce v bytě. Zvláštní ujednání o předčasné (jednostranné) výpovědi jsou časté, a pokud s nimi strany nemají problém, pak je lze ve smlouvě sjednat. Nelze však takové ujednání zároveň omezovat možnou sankcí. To jde jaksi proti smyslu konsensu nalezenému v nájemní smlouvě. Není možné, aby jedna strana souhlasila s určitou rozvazovací podmínkou závazkového vztahu, ale zároveň trestala její případné využití. A navíc, s účinností nového občanského zákoníku jsou veškeré smluvní pokuty v nájemních vztazích vyloučené a tedy i neplatné a to nehledě na dobu, kdy jste nájemní smlouvu uzavřela. Lze tedy s určitostí říci, že kauce musí být po skončení nájemního vztahu vyúčtována, případně celá vrácena nájemci.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Může pronajímatel zvýšit nájem, kdykoli se mu zachce?
Dobrý den, můj dotaz je zda může a pokud ano za jakých okolností pronajímatel, mne jako nájemce nutit podepsat novou nájemní smlouvu. Stará smlouva je na dobu neurčitou. Návrh nové také, ale je v ní spoustu dalších věcí včetně navyšování nájemného pravidelně ročně. Děkuji. Kolář
Dobrý den, nikoli, pokud je smlouva platná a účinná, lze ji měnit pouze dohodou smluvních stran. Výjimkou je právě jednostranné zvyšování nájmu, které však má své jasné limity. Zvyšování nájmu je upraveno v § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákon, který pro jednostranné zvýšení nájmu v průběhu platnosti smlouvy o nájmu stanovuje tři podmínky:
1) Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného pouze jednou za 12 měsíců.
2) Navrhované zvýšení nájmu v součtu se zvýšením, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí přesáhnout hranici 20 % stávajícího nájmu.
3) Nově zvýšené nájemné nesmí přesáhnout srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a čase.
Pozor, zde je řeč o zvyšování nájmu v průběhu platné smlouvy. V případě, že smlouvu ukončíte a uzavíráte novou, mohou být podmínky zcela odlišné a výše uvedená omezení se na ně nevztahují, protože se jedná o novou dohodu, nikoli úpravu stávajících podmínek.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Jak vystěhovat nájemníka po skončení nájmu?
V domě jsem pronajala byt nájemníkům na dobu určitou v délce trvání jednoho roku. Z důvodů neplacení nájemného za leden a únor jsme podepsali výpověď dohodou - ukončení nájemní smlouvy ke dni 15.2.2017. Od té doby se nájemníci odmítají odstěhovat a jsou téměř trvale opilí. Existuje možnost jak si vynutit jejich odchod? Děkuji a srdečně zdravím Jana P.
Dobrý den, nepotěším Vás, legální postup, jak nedobrovolně vystěhovat nájemníka po skončení nájmu je pouze tento:
a) Doručení písemné výzvy k vyklizení nemovitosti s datem předání nemovitosti.
b) Doručení předžalobní výzvy k vyklizení nemovitosti s náhradním datem předání nemovitosti.
c) Žaloba k Okresnímu soudu (v Praze Městskému soudu) na vyklizení.
d) Po vykonatelnosti rozhodnutí soudu předání exekutorovi k provedení exekuce vyklizením nemovitosti.
Samozřejmě celý proces trvá cca 1–2 roky. Poté se můžete obrátit na soud s vymáháním dlužného nájmu za dobu neoprávněného užívání bytu.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Mohu odstoupit od smlouvy před nastěhováním do bytu?
Dobrý den chtěl bych se zeptat, jak se řeší situace, kdy realitní makléř zprostředkuje pronájem bytu, ale smlouva je podepsána s majitelem bytu nikoliv s realitní kanceláří a nájemce do bytu nenastoupí a odstoupí od smlouvy před nástupem do pronájmu a obeznámí s tím majitele bytu.
Dobrý den, smlouva o nájmu je samozřejmě uzavřena vždy s majitelem bytu či jeho zmocněncem, jinak tomu být ani nemůže. Smlouva zpravidla nabývá účinnosti dnem podpisu, proto není podstatné, zdali do nájmu nastoupíte (nastěhujete se) nebo nikoli. Proces odstoupení je poměrně individuální, nemám od Vás žádné informace o důvodech jednostranného odstoupení, proto to nedovedu posoudit. Obecně lze ale říci, že „rozmyslel jsme si to“ pro platné odstoupení nepostačí.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Nezaplatila jsem jeden nájem, mohu dostat okamžitou výpověď?
Dobrý den, chci se zeptat, majitelka mi vyhrožuje okamžitou výpovědí z nájmu za hrubé porušení nájemní smlouvy, platím nájemné měsíc předem, ale bohužel jsem neměla na úhradu příštího měsíce dubna 2018, ale majitelka mi řekla, že pokud nezaplatím nájemné na duben tak se mám do 31.3.2018 vystěhovat. Ve smlouvě mám tedy, že nájemné se hradí měsíc předem, všechny měsíce mám uhrazené až tedy na budoucí měsíc duben 2018 jak to tedy je nevím, jak se mám zachovat a s majitelkou není řeč. Děkuji za odpověď
Dobrý den, neplacení nájemného je důvodem k okamžité výpovědi smlouvy o nájmu, pokud nájemce nezaplatil nájem a služby s ním spojené za dobu alespoň tří měsíců. Nejedná se však, jak by se mohlo zdát, o běh doby, tedy neplacení nájemného tři měsíce po sobě, nýbrž o součet dlužného nájemného odpovídajícího výši tří měsíčních nájmu. Nezaplacení jednoho nájmu, navíc placeného předem, nelze postihnout sankcí okamžité výpovědi z nájmu.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil
Nájemce si chce přihlásit trvalé bydliště, je to možné?
Můj nájemník chce uvést do smlouvy o nájmu bytu v RD (smlouva je na dobu určitou), že má trvalé bydliště na adrese pronajímaného RD. Může to být problém z hlediska případného zániku nájmu? Prosím o co nejrychlejší odpověď.
Dobrý den, takové ujednání ve smlouvě o nájmu je zcela zbytečné, protože sama platná a účinná smlouva o nájmu je užívacím titulem a tedy splněnou podmínkou pro přihlášení trvalého pobytu. V § 10 odst. 6 písm. c) zákona č. 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel je občan ohlašující změnu místa trvalého pobytu povinen doložit vlastnictví bytu nebo domu, nebo doložit oprávněnost užívání bytu. A právě zde postačí smlouva o nájmu. Často se setkávám s ustanoveními zakazujícími přihlásit trvalé bydliště do pronájmu. Takové ujednání je soukromoprávní a úřad zapisující trvalé bydliště k němu nebude přihlížet. Ve smlouvě je však na místě uvést povinnost nájemce odhlásit své trvalé bydliště ihned po skončení nájmu a toto pronajímateli prokázat např. náhradním dokladem totožnosti.
Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman
Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil