Vlastnické vztahy

Dobrý den, případů, kdy v důsledku digitalizace pozemkových map bylo zjištěno, že hranice pozemků neodpovídají skutečnému stavu, markantně přibývá. Naštěstí právní řád tyto situace zná a nabízí varianty, jak je řešit. Na prvním místě je vždy rozumné hledat dohodu stran. Jednak se nalezením konsensu zmírní negativní dopady na sousedské vztahy, a především je to nejlevnější řešení. Je nutné se zamyslet i nad skutečností, zdali soused nebyl uveden při koupi v omyl a není proto nyní neochoten jednání. Pro dosažení dohody a zároveň přípravu pro případný soud, bych sousedovi zaslal doporučený dopis s výzvou k vydání neoprávněně užívané části pozemku a připojil bych důkazní materiál v podobě geometrického plánu. Zároveň bych nastavil dostatečně dlouhou lhůtu pro přeplocení. Pokud by toto první smírčí řešení nezabralo, zaslal bych druhou výzvu (tzv. předžalobní), kde bych souseda upozornil, že pokud nebude včas reagovat, budete nucen věc řešit soudně, což bude pro souseda znamenat nemalé náklady na soudní řízení a zároveň ho upozornit, že budete navíc požadovat bezdůvodné obohacení, které neoprávněným užíváním pozemku získal. Pokud se však ani poté nedohodnete, nezbyde Vám, než podat žalobu ne vyklizení nemovité věci (někdy též označována jako žaloba na vydání věci). Zde doporučuji asistenci občanskoprávního advokáta. Pokud soused nabízí k prodeji i Vaši část pozemku, pak je možné navíc podat žalobu tzv. negatorní, kdy soud nařídí sousedovi, aby svého protiprávního jednání zanechal. A to opět ponese náklady soudního řízení.     

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, děkuji za Váš dotaz. Co se týká zákonného předkupního práva, dovolím si v odpovědi nebýt stručný. Zákonné předkupní právo není ničím, co by náš právní řád neznal. Tento institut zmizel z občanského kodexu s účinností nového občanského zákoníku, přičemž do konce roku 2014 bylo možné uplatnit toto právo díky přechodnému ustanovení v zákoně. Pouhé tři roky absence normy tedy stačily zákonodárcům, aby se nechali přesvědčit, že právo, které lze jednoduše upravit smluvně, veřejnosti ke štěstí nepostačí. Zkrátka, že občan, a není to první případ, není schopen svá práva upravit svobodně, ale potřebuje k tomu zákonnou direktivu. Od nového roku tedy nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje mimo jiné i ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. S účinností novely se však strhla hysterie a panika. Laická veřejnost se bojí znehodnocení majetku, ta odborná pak straší a hledá kličky, jak zákon obejít. Než se dostanu konkrétně k Vašemu případu, pokusím se o trochu jiný pohled, než jaký můžete nalézt v právních textech, či internetových diskusích. V těch narazíte prakticky na dva výkladové směry. Ten první, rigidní a nebojím se říci ustrašený vykládá zákonné předkupní právo jako přísné omezení vlastnického práva, které Vám přinejmenším přidělá mnoho starostí při prodeji spoluvlastnického podílu. Druhý směr pak zákon bagatelizuje, jako věc, která nic nového nepřináší a zbytečně se démonizuje. Domnívám se, že abychom se mohli přiklonit k jedné či druhé straně nebo se pokusit o vlastní výklad, je nutné nejdříve pochopit a poznat principy, které jsou s výkladem, a tedy i výkonem práva neoddělitelně spojeny. 

Abychom posoudili dopady zákona, musíme v první řadě znát motivaci zákonodárců k jeho schválení. Mimochodem, jednání o novele a znovuzavedení zákonného předkupního práva začala již v roce 2014, tedy krátce po účinnosti nového občanského zákona. Hlavní smysl spatřují navrhovatelé v ochraně tzv. „slabšího spoluvlastníka“, který jen těžko odolával tlaku spekulantů, kteří podíly na nemovitostech vykupovali s vidinou nabytí celé nemovitosti za nižší cenu. Dále v důvodové zprávě argumentovali, že: „Zákonné předkupní právo v našem právním řádu fungovalo několik desítek let, jedná se tak o osvědčený institut a uživatelé s ním počítají a spoléhají na něj. Jeho zrušení nepřineslo v životě spoluvlastníků žádné zlepšení, a naopak celou úpravu převodu spoluvlastnického podílu a vypořádání zkomplikovalo.“ Předkladatelé novely se tak zcela odklonili od liberálního principu autonomie vůle, na jehož základech je občanský kodex postaven. Třetím, dle mého názoru tím nejméně podstatným důvodem je pak zájem zcelovat a nikoli rozdrobovat spoluvlastnické podíly. Jak tedy z důvodové zprávy vyplývá, zájmem předkladatele byla do jisté míry dobrá vůle chránit vlastníky podílů a nikoli je omezovat. Proto i výklad zákona nelze hledat v represivní rovině, ba naopak v pozitivním smyslu práva.

Jsem přesvědčen, že případné soudy na toto téma budou důvody vzniku, účelu a smyslu zákona ve svých výrocích zohledňovat. A to právě s ohledem na relevantní právní principy zejména v případech, kdy výklad vede k absurdním situacím. Nezapomínejme dále, že smyslem legislativy je právo šetřit, nesvazovat ho iracionálními normami, které by narušovaly dosavadní pokojný stav. Posledním principem, který zmíním je zvyklost, že interpretace zákona nesmí vést k zásahům do nedotknutelnosti vlastnického práva a poškozování majetku.    

Co se týká Vašeho případu je zřejmé, že výklad, který nabízí protistrana a makléř porušuje vše výše uvedené. Tedy nejen výkladovou logiku, ale i interpretační principy a v neposlední řadě ústavou založená práva. Být na Vašem místě, držel bych se názoru, že předkupník skutečně může přednostně nemovitost získat, ale pouze jako funkční celek, tedy chatu včetně podílu na příjezdové cestě. Své tvrzení bych opřel o § 2149 odst. 2, věta druhá, občanského zákoníku, které stanoví, že: Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Samozřejmě je nutné zachovat procesní náležitosti uplatnění/vzdání se předkupního práva.

Závěrem omluvte rozvleklost mé odpovědi. Pokusil jsem se nastínit problematiku v širším slova smyslu tak, aby se v ní mohli zorientovat i další tazatelé, kteří každý den přibývají. Osobně doufám, že při výkladu zákona u soudů převáží zdravý rozum a nebude-li tomu tak, snad se v brzké době dočkáme praktičtější úpravy institutu zákonného předkupní práva.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, pane Vacku. To je sice nepříjemná situace, nikoli však neřešitelná a už vůbec ne výjimečná. Přístupové cesty jsou často podstatou sporů, protože nabízejí vlastníkům možnosti, jak určitým způsobem téměř vydírat majitele nemovitosti, jež je na onen přístup odkázán. Jaké jsou tedy možnosti. Jakožto nejzazší, ale účinný se jeví onen soudní spor o zřízení tzv. nezbytné cesty (tento důležitý institut naleznete v ust. § 1029 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Nezbytnou cestu povoluje soud a to za určenou náhradu, která náleží osobě, přes jehož pozemek je nezbytná cesta zřízena. Druhou variantou je služebnost cesty (dříve věcné břemeno), zde je ovšem nutná dohoda stran. Služebnost cesty je plnohodnotný právní přístup, který nemůže být odepřen Vám, ani Vašim právním nástupcům. Méně známá možnost je pak tzv. vydržení služebnosti. Vydržení věcného práva k nemovitosti však vyžaduje splnění poměrně rigidních podmínek. V určitých případech by mohlo postačit určení existence veřejně přístupné účelové komunikace prostřednictvím silničního správního úřadu dané obce. V případě, že jsou splněny zákonné podmínky pro určení takové komunikace, obec ji ve správním řízení určí a ta pak plní účel cesty, který nemůže být svévolně mařen. Abyste dosáhl kýženého výsledku, je nutné, aby Váš konkrétní případ vyhodnotil zkušený advokát.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, proto, abych Vám dovedl hodnověrně odpovědět bych potřeboval znát více detailů Vašeho problému. Vše se odvíjí od skutečnosti, na základě jakého právního titulu je kabel přes Váš pozemek veden. Máte-li zřízeno věcné břemeno pro vlastníka distribuční sítě, pak pravděpodobně se stížností neuspějete a v boji s ptactvem budete muset využít jiné (legální) metody. Naopak, není-li pro vedení sítě přes Váš pozemek žádný právní důvod, pak žádejte vlastníka sítě o přemístění vedení z důvodu narušení Vašeho vlastnického práva. 

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dobrý den, podstatou určení, na čí straně je právo, je skutečnost, zdali lze objektivně zjistit hranici pozemku. Pokud ano, např. geodetickým zaměřením a porovnáním se stavem zapsaným v katastru, pak se nejedná o spor o hranici pozemku, tedy ani o to, kudy vede plot, ale o spor o vlastnictví. V takovém případě, nelze-li věc řešit nesporně se sousedem dohodou, přichází na řadu občanskoprávní žaloba o určení vlastnictví, příp. o vyklizení přesně určené části pozemku. Tvrzení, že soused věc takto nabyl neobstojí, protože nikdo nemůže zcizit více práv, než opravdu má. Tudíž byl pravděpodobně předchozím vlastníkem uveden v omyl, přičemž se může domáhat náhrady škody.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Dobrý den, narazila jste na poměrně zásadní problematiku, kterou do života uvedl v roce 2014 nový kodex občanského práva (OZ). Jedná se o ustanovení obecně nazývané jako „rodinná domácnost“ a konkrétně ho naleznete v § 747 OZ. Toto ustanovení je klasickou ukázkou legislativní kolize, kdy autoři zákona ve snaze vtěsnat do kodexu občanského práva maximum ušlechtilých institutů chránících osoby slabší (spotřebitele) či vyšší společenské zájmy (rodinu) pozapomněli, jaký bude mít tato snaha dopad do běžné praxe či právní jistoty osob, jež na takové ochranné instrumenty narazí. Vzniklo tak ustanovení o omezení dispozice s bytem a domem, které umožňuje osobě, jež nedisponuje žádným věcně právním ani obligačním titulem, zamezit svobodnému nakládání s vlastnictvím jiného. Jedná se o novinku v českém právním řádu, konkrétně o transpozici doporučení EU. Ve skutečnosti jde dle mého názoru o nepochopitelnou ingerenci do základního principu a obsahu pojmu vlastnictví – tedy práva s věcí nakládat. Ustanovení § 747 však toto primární a Ústavou ČR zaručené právo popírá. Dává tak třetím osobám do rukou zbraň, jak vlastníka omezit ve výkonu jeho nezadatelného práva, či již učiněné právní jednání zneplatnit.

Klíčem k pochopení problému je výklad pojmu rodinná domácnost, kdy, ač zákonná definice chybí, lze výkladem několika ustanovení, která pojem užívají, dovodit, že se jedná o byt či dům, který slouží manželům či jejich rodině k bydlení, jež je tvořeno souborem movitých věcí, sloužících k životním potřebám rodiny a jejích členů. Jedná-li se o rodinnou domácnost, nelze bez souhlasu člena takové domácnosti předmětnou nemovitost zcizit či jinak zatížit na úkor člena domácnosti. Problém nastává v okamžiku, kdy se toto omezení vlastnického práva dotkne třetí osoby, nejčastěji kupujícího, který nemovitost od výlučného vlastníka nabývá do vlastnictví. Kupující nemá žádnou možnost ověřit, zdali předmět převodu není zároveň rodinnou domácností. Tento status není zapisován do veřejného seznamu (katastr nemovitostí). Jedinou možností je tak vyloučit možné omezení vlastnického práva jednostranným písemným souhlasem manžela – nevlastníka, že druhý manžel – vlastník může se svou nemovitostí volně nakládat, neb tato není předmětem rodinné domácnosti.

Problém v aktuální praxi nastává ve dvou rovinách. V prvním případě v okamžiku, kdy vlastník o takové povinnosti neví a zcizí či zatíží svůj majetek bez souhlasu manžela – nevlastníka. Vystavuje se tak nevědomky riziku neplatnosti právního jednání. V druhé rovině, a to je i Váš případ, vlastník o takovém omezení ví, nicméně z různých důvodů nelze souhlasné stanovisko od manžela – nevlastníka získat. Právě institut rodinné domácnosti zakomponovaly do svých zástavních smluv i bankovní domy, které rigidně požadují po prodávajícím, tj. po zástavci, aby zajistil také podpis druhého manžela, a to i v případě pravomocného rozvodu či podílového zúžení společného jmění manželů.

Z výše uvedeného vyplývá, že možných řešení bez účasti manžela příliš není. Nabízí se snad jen varianta posunout uzavření zástavní smlouvy až po podpisu smlouvy kupní, kdy zástavcem bude již pouze kupující a Vašeho manžela by se tedy podpis netýkal. Zde se ovšem vystavujete riziku, že kupní cena nebude složena u nezávislého subjektu (notář, advokát) již v okamžiku podpisu smlouvy kupní, ale až několik dní poté. A to není zrovna bezpečný postup. Zároveň se ale tímto postupem nevyhnete riziku možného napadení platnosti smlouvy ze strany manžela. Byť jde o teoretické riziko, nelze ho pominout.

Je zřejmé, že pokud nedojde při novelizaci OZ k úpravě výše uvedeného problému, může být tzv. rodinná domácnost prostředkem k bezprecedentnímu krácení výlučných vlastnických práv ze strany osoby, která k předmětné nemovitosti nikdy neměla žádný právní titul. Setkal jsem se i se situací, kdy si byl manžel svého práva plně vědom a obstrukcí zamezil podpisu kupní smlouvy do doby, kdy byly vyrovnány jejich vzájemné majetkové závazky. Ale o zneužití práva raději až někdy příště.  

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil - realitní právník & zapsaný mediátor

Dobrý den, již jsem zde podobné dotazy zodpovídal. Je nutné si uvědomit, že jakékoli zásahy, byť pouze slovní, do vlastnického práva jiného, mohou být postiženy náhradou způsobené škody. Tedy, je-li jednání určité osoby prokazatelně natolik intenzivní, že Vám působí újmu, například v podobě odrazení zájemců o koupi, pak lze jistě podat k občanskoprávnímu soudu žalobu zápůrčí neboli negatorní, kdy soud nařídí, aby škůdce svého protiprávního jednání (obtěžování) zanechal, a případně rozhodne o náhradě prokazatelně způsobené škody. Na Vašem místě bych shromáždil důkazní materiál, tedy zejména svědectví osob zajímajících se o koupi, vyčíslil škodu, která mohla vzniknout například tím, že jste museli platit náklady spojené s pozemkem, který již mohl být dávno prodaný, a poté zašlete sousedovi předžalobní výzvu k upuštění od protiprávního jednání. Nezanechá-li obtěžování, bez váhání podejte žalobu k soudu.

Děkujeme za dotaz, Váš Realitní Ombudsman

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil